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2021年是“十四五”开局之年,这意味着很多新的规划会开启征程,其中对房地产影响最大,国人最为关心的就是,“棚改”即将退出历史舞台,取而代之的是新一轮“旧改”:符合条件的城镇老旧小区,不再大拆大建,而是原地进行系统性改造。

根据公布的信息来看,全国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个,涉及居民近3900万户。事实上,2020年“旧改”工作已经全面开展,2020年全国计划改造的城镇老旧小区大概是3.9万个,涉及居民将近700万户。而且2020年的“改造”任务已经全部完成。也就是说,根据相关要求,“十四五”期间全国大概可以再改造3200万户,在“十四五”末力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。

“旧改”与“棚改”到底有何不同?简单来说,棚改是消灭供给,制造需求;而旧改是制造供给,消灭需求。过去5年,全国棚改开工总量3300万套,三四线%。这些城市房价上涨,说白了就是棚改制造了大量的购房需求以及棚改货币化补偿安置(发放现金)支撑起来的。但旧改完全不同,旧城区的老旧小区进行改造之后,至少还能住三五十年,很多一部分购房需求就不复存在了,从这个层面来说,旧改更有利于整个房地产市场的稳定。

那么“旧改”到底都改什么?从改造内容看,分为基础类、完善类和提升类三类:基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施,包括但不限于管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化等问题的优先改造;完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容,比如加装电梯、配建停车场、引进物业规范管理等;提升类主要是指养老、托育等城市公共服务的供给。重点要说明的是,旧改是完完全全以居民的意愿为前提条件,比如老房子加装电梯,按照要求,是需要全体业主商讨研究,每个单元楼所有住户签字确认后方可安装。

一句话,对于城镇老旧小区住户而言,“旧改”是天大的福音,因为这次“旧改”可以说涉及到老旧小区居民生活所需的方方面面。更有专家分析称,“旧改”是一举多得:既更新改造了城市面貌,也解决了老旧小区居民的待解需求,最主要的是,并没有像“棚改”那样大规模拉动房价上涨。

“旧改”好处这么多,按理是很容易推进的。但事实却相反,很多地区的“旧改”工作都卡在了第二阶段:老房子加装电梯没有圆满的方案,每个单元各楼层居民的意见很难达到一致。出现分歧的住户主要以1、2楼以及6楼为主。

说实话,老旧小区加装电梯一直以来都是高层住户的最大需求,尤其是现在很多老旧小区的居民大多是老年人,他们腿脚不方便,每天爬楼梯上下楼不仅非常吃力,还很容易磕磕绊绊受伤,对于加装电梯意愿很强烈。除老人外,很多重体力劳动者和孩子也迫切希望加装电梯,每天上下班、上下学都拖着疲惫的身躯到楼下,还要爬5层楼回家,很多人体力和精力消耗很大。加装电梯,不仅能方便老人、上班族、孩子,事实上对于很多快递、搬家、清洁工清扫也有很大便利。

高层住户迫切希望加装电梯,但1、2楼层住户一直以来都持反对意见。根本原因有三点:1、压根使用不上电梯,虽然加装电梯不用自己掏钱,但后期的维护费用每个楼层住户是都必须要掏的;2、加装电梯后不仅会产生噪音,也会带来安全隐患;3、加装电梯除需要占用楼梯外部的公共空间,更对1、2楼的采光和通风不利。

为了照顾1、2楼层加装电梯后的“损失”,所以现在很多老旧小区在制定加装电梯计划时都会首先考虑1、2层住户的利益。目前市面上最常用的加装电梯的方案就是“资金分摊”模式:1、2楼不用出任何费用,3-6层需要按比例交钱,楼层越高,比例也就越大,比如3楼出资10%,4楼出资20%,5楼出资30%,6楼出资40%。

这种方案虽然看似既照顾了1、2楼的利益,也构建了合理出资的体系,但是6楼却是不认可的。根本原因是,6楼觉得自己吃亏了,因为自己出资最多,相比于上下楼方便而言,很多人心里极其不平衡。我们举个例子,如果一部电梯造价50万,6楼需要出资20万,一方面很多家庭拿不出这么多的资金,另一方面觉得付出不值当,拿20万换取上下楼的方便,很多人觉得不划算。

基于以上事实,当前被讨论最多的老房子加装电梯“资金分摊”方案虽然被认为是最合理的方案,但是很多时候还是无法正常实施。最终导致,很多老旧小区的住户的加装电梯需求无法得到满足。

这期间,虽然很多小区高层住户也在“资金分摊”方案的基础上提出了一些改进意见,但仍然会因为各楼层的意见无法达成一致,最终无法安装电梯。改善类改造是“旧改”的重点工程,也是绝大多数老旧小区改造的首要“痛点”,难道就没有让所有人都满意的方案吗?

近几年,随着共享单车、共享雨伞、共享充电宝等“共享经济”模式日趋成熟,老房子加装电梯也逐渐开始借鉴“共享经济”这一模式。2019年河北某地第一次提出“共享电梯”方案,便一致获得好评——电梯企业作为第三方全部出资进行电梯的加装,住户只需要按搭乘次数进行缴费或者办理月卡使用电梯,3-6楼乘梯费用逐级增加,这部分收益归电梯公司所有,另外电梯轿厢和外部的广告收益也全部归电梯公司所有。

为了平衡1、2楼层的利益,额外将国家发放的安装电梯的补偿费用拿出一部分给1、2楼作为补偿。此外,很多地方物业出面调解,可以适当给予1、2楼一定的使用面积补偿,比如连廊使用权、门前开放地使用权等。

不得不说,这种方案既解决了安装电梯的出资问题,也照顾到了1、2楼的“不平衡”,更体现了乘坐电梯的公平性。所有,此方案一经问世,1、2楼不反对,6楼也欣然同意了。

据媒体报道,截至到2020年底,全国除了河北以外,北京、深圳、上海、杭州、南京、西安、广州等十几个城市也都在陆续进行“共享电梯”模式的探索。据悉,四川、湖北、福建等省份也在初步试行这一模式。从结果来看,“共享电梯”模式比“资金分摊”模式成功率提高了60%。

很多小区居民也颇赞成“共享电梯”模式,一方面它平衡了各楼层的利益,真正做到了谁用电梯谁花钱,用多多花,用少少花;另一方面,“共享电梯”也能满足不同人群的需求,工作辛苦、老人、小孩子必须使用电梯,可以乘坐电梯,而那些喜欢运动、喜欢锻炼、有充足的体力和时间的人,完全可以不乘坐电梯。

当然,这种模式现在还是探索阶段,依然有很多不完善的地方,比如广告收益和乘梯费用能否让第三方机构有利可图,比如乘梯费用的合理性设置等。

老旧小区加装电梯是旧改的重中之重,也是解决老旧小区高楼层居民出行的民生工程,同时加装电梯也要兼顾所有人的利益,这项工作可谓是复杂、繁琐。所以安装电梯工程,要尽可能兼顾各层居民的合理诉求,达到利益最大化、影响最小化。就目前加装电梯的各项方案而言,我们认为“共享电梯”不失为一个较为“圆满”的方案,至少可以解决加装电梯的需求。未来随着更多地区进行试点,这一方案也会逐渐优化到“完美”,到时候大家可能更不用再争了,相信更多的小区都会采用“共享电梯”方案。

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